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来源:深圳鑫瑞蓝天财务代理  发布时间:2017-07-20 15:17:30  阅读:208 次

  一、期间费用与开发费用的差异
  企业每年度实际发生的管理费用、财务费用和销售费用等期间费用,允许按税法规定据实税前扣除。但在土地增值税清算时,由于清算项目一般是跨年度的,其开发费用(与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)不再按年度汇总计算,而是按照一定方法和比例计算扣除。国税函〔2010〕220号第三条就房地产开发费用的扣除问题规定:
  1、财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
  2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

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  二、预提费用的差异
  房地产企业所得税汇算清缴时,可以按规定预提三项费用。国税发[2009]31号第三十二条规定,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%;公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用;应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。而国税发〔2006〕187号第四条第(四)项规定,房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。
  三、年度汇算清缴和项目清算的差异(执行的政策不同)
  房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税,因此,需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税,有亏损不纳税,今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。对于有完工前开发产品预售收入的企业,其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度房地产企业所得税,而不是预缴税款。

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  土地增值税实行的是项目单位清算,清算之前属于预缴税款。当开发项目达到国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)规定清算条件时,再进行清算。清算时,将清算项目的各年度收入全部汇总,减除该清算项目全部扣除项目金额后,按规定计算土地增值税。计算全部项目应缴纳的土地增值税后,再减除原来各年度预缴的土地增值税,多退少补。
  房地产企业所得税与土地增值税除上述主要差异外,其他如加计扣除、土地成本单独扣除、土地闲置费的扣除及视同销售等方面也存在些不同。希望可以帮到您,如想了解深圳公司注册、深圳代理记账报税、深圳代办执照业务可以咨询深圳鑫瑞蓝天财务代理公司,客服在线咨询电话400-778-0826欢迎随时咨询。